高层住宅外墙渗漏是一种常见的工程质量问题，难以完全治愈。随着室内装修的高档化，外墙渗漏造成的损失和后果越来越严重，外墙渗漏也会损坏结构材料和墙体开裂，给结构的稳定性带来隐患。同时，高层住宅外墙渗漏维护困难，成本高。因此，做好外墙防水工作非常重要。以下是外墙渗漏的防治措施：
1.注重墙体砌筑的质量
砌体质量是外墙防水的先决条件。砌体水平缝和垂直缝中的砂浆必须饱满密实，从根本上消除渗水通道；
(1)墙上禁止干砖
用干砖砌墙时，砖会吸收砂浆中的水分，砂浆难以均匀铺设缝砂浆不易饱满，砌体粘结性差，抗剪强度低。根据《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2002)规定:砌砖时，砖应提前1~2d浇水湿润。因此，砖砌筑前应浇水湿润。根据多孔砖、空心砖、轻骨料混凝土小块的吸水失水特点，适当的含水量为：多孔砖、空心砖10~15%；轻骨料混凝土小块5%~8%。加气混凝土砌块施工中的含水量应控制在15%以下(粉煤灰加气混凝土砌块应小于20%)。
(2)严格控制填充墙的沉缩裂缝
砌体与框架柱之间的间隙应用砂浆填充，框架柱中伸出的拉筋应砌入砖缝中。填充墙砌筑至连接梁、板底时，留出一定间隙，填充墙砌筑时间隔至少为7d之后，将其补砌挤紧。
(3)采用揉压法砌筑
采用揉压法砌筑，施工人员必须掌握揉压砖的技术，采用三一砌砖法，即一铲灰、一块砖、一揉压法砌筑。
2、堵塞墙体一切渗水通道
外墙装修施工前，专职质检人员应检查墙上的缝隙和孔洞，填充墙上口的缝隙、门窗周围的缝隙和脚手架的穿楞孔，并记录其位置和数量，并按要求安排有经验的技术人员逐一堵塞。检查合格后，方可进行外部装修施工。
(1)堵墙的空头缝和孔
清除空头缝中的松散砂浆，盲缝盲缝，宽度大于8mm，深度大于30mm。铲除脚手架穿过楞洞的砂浆。堵塞孔隙前，先用水泥浆刷一遍，然后掺入10%UEA膨胀剂的1∶2.5.水泥砂浆应密集填充，深度大的孔应分层填充，每层厚度不大于8mm。施工脚手眼补砌时，灰缝应填充砂浆，不得用干砖填充。
(2)填充墙上口的缝隙填充密实
框架结构的柱边和梁底缝隙应先去除灰疙瘩，清洗干净，然后用干硬度1∶2.5.水泥砂浆填充密实。
(3)处理门窗周围的缝隙
清扫门窗周边及接触处墙体，冲水湿润、刷水泥素浆一遍。随即用掺10%UEA膨胀剂的1∶2.5.水泥砂浆分为二次嵌塞，嵌入后外留5个mm深槽，外装修完成后，缝内嵌防水密封胶。
窗台下砌体的灰缝必须饱满。窗框下门槛以上不得抹灰，下口必须坐2~3mm，无遮阳板的窗台均做10mm×10mm的滴水线。
(4)防止阳台漏水
挑选阳台在荷载作用下变形，常使其与墙体接触产生裂缝而漏水，有的阳台表面因倒水而漏水。在施工过程中，应注意靠墙的阳台板板面低20度mm，干硬后用柔性防水密封膏密封。找平层施工应从水落口面标高拉坡度线，清洗冲洗板面，先刷素水泥浆，用细石混凝土或砂浆找平，拍实抹光，隔24段h浇水养护，检查排水情况，不得倒泛水和积水。还要防止雨水从横梁斜面流入内墙，在横梁底部做滴水线。
3.保证外墙抹灰质量
(1)抹灰前浇水湿润基层。外墙抹灰到脚手架一步时，在茶端抹平固定浆液后，用尺板粘贴，用铁抹子切成反茶。当前层抹灰前，将水充分洒入茶中，然后刷一块素水泥浆，待浆液吸入墙体后再抹灰。
(2)抹灰工程应分层进行。在砂浆中加入一定量的聚丙烯纤维，以增强抹灰层的抗裂性。
(3)由于混凝土与砌体之间的线膨胀系数差异较大，砌体与混凝土梁板交的抹灰层容易开裂。按照《建筑装饰工程质量验收规范》进行施工（GB50210-2001)规定:不同材料基体交界处表面的抹灰应采取加固措施，防止开裂。采用加固网时，加固网与各基体的搭接宽度不得小于100mm”。同时对框架柱、梁表面进行抛浆处理，使抹灰砂浆粘结牢固。
4.保证外墙砖的施工质量
（1）镶嵌贴面砖前，检查找平层是否有空鼓、壳体、裂缝和不平整。如有，应及时修复，然后使用纯水泥浆（10%混合） 802胶)全刷一遍。
(2)面砖1∶1.水泥细砂浆镶贴，压挤到位，浆缝饱满，保证面砖无空鼓。
（3）为提高外墙砖缝的防水能力，采用水泥砂浆勾缝，水泥用量为20%，接缝平整光滑，连续密实填充，宽度和深度符合设计要求。
5.外墙节点细节处理
(1)窗台向外坡度应大于5%
(2)窗上的砖作鹰嘴处理
(3)阳台砖45°倒口后，用水泥砂浆(掺20%益胶泥)进行表面抹缝处理。
(4)外墙塑钢窗外缘采用发泡聚氨酯塞缝，外墙砖施工后，沿外框打密封胶防水。
还应注意以下几点
1.保证小型混凝土空心砌块填充墙的施工质量
（l）砌体材料要求：按照规定的质量标准和产品质量说明书验收砌块等原材料。进入施工现场的砌体在制造商的维护期内不少于28d。砌筑前，清理砌块表面的污垢和底部的毛边，外墙坚决不使用断裂和小裂纹的砌块。砌筑过程中，由于气候相对干燥，砌筑前对砌块稍加湿润，待表面干燥后在墙上砌筑。
（2）砌体质量是外墙防水的先决条件。砌体的水平灰缝和竖缝砂浆的饱满度对防止墙体裂缝和渗水至关重要。现行省标DBJ13 －38 -2006规定竖缝饱满度不低于80%，水平灰缝饱满度不低于90%。在施工过程中，项目部多次组织自检，垂直缝和水平灰缝的饱满度在95%以上，以确保砌块之间具有良好的附着力，使砌体在外力的影响下不会产生裂缝。
(3)砌体砂浆的配合比经试验确定，搅拌时测量各种材料。砂浆机械搅拌，随时搅拌，搅拌时间自进料完成之日起不少于2。min，初凝前使用混合砂浆。
(4)严格控制填充墙的沉缩裂缝。砌筑高度根据不同情况控制，常温下日砌高度一般控制在1.5m雨季施工期间，日砌高度控制在1.0m以内。填充墙砌体，直到靠近梁板底部，留出一定的间隙，砌体收缩稳定（至少停止2~3天），最上皮肤不应采用红砖斜处理，应采用支撑混凝土实心砌块斜楔，倾斜度应为60°左右，用比砌体砂浆高一级的砂浆灌实。
（5）为保证砌体拉结筋起到拉结作用，防止混凝土墙柱与砌体交界处出现裂缝，砌目部质检，项目部质检人员负责逐一检查，并做好隐蔽记录。对于个别遗漏和错位，采用植筋进行补救；对于个别长度不足的，采用焊接补充；所有拉结筋均符合设计要求，沿墙高度每500mm设置2Ф6.埋砌体长度不小于1万mm。
（6）设计规定和施工所需的孔洞、管道、沟槽、预埋件必须预留、预埋，不得在砌体墙上钻孔，填充墙砌体应采用双排外脚手架或内脚手架施工，外墙砌体不得设置脚手眼，水电管道敷设安装应按小砌块排块图的要求与土建施工进度密切配合，后不得钻孔。
(7)砌体中留置的临时施工洞口，其侧面与交界处的墙面应大于600mm，顶部设梁，填筑施工孔的砂浆强度等级应提高一级，孔两侧应留2个Ф6＠600拉结筋。
2.堵塞外墙结构所有漏水通道
(1)堵塞墙体的空头缝、孔与砌体之间的缝隙，必须清除空头缝中的松散砂浆，盲缝盲缝，宽度大于8mm，深度大于30mm，砌体不密实或因砌块碰撞而开裂的砌体应重新砌筑。
(2)砌体墙面采用原浆勾缝，外墙采用1:2水泥砂浆混合5%防水粉勾缝，使缝隙紧密，起到止水作用；缺灰处应加浆压实，做成凹缝，凹入墙面不少于2mm，勾缝完成后，砌体浮灰杂物应及时清理，以便下道工序施工。
（3）严格堵塞混凝土剪力墙上的螺钉孔。孔两侧应凿成喇叭口，孔内应填充膨胀水泥砂浆，两侧喇叭口应密封防水砂浆，加强检查，防止遗漏。
3.外墙塑钢窗安装及填缝
（1）安装前检查窗口尺寸，处理尺寸偏差大，避免窗框周围接缝过大或过小，影响接缝质量。一般要求框架边缘与孔之间的接缝宽度约为20mm，施工砌体时，塑钢窗框与小砌块墙两侧连接处的上、中、下部分已入埋有沥青木砖的实心小砌块，应用钉子固定。
（2）窗框固定后，应清洁窗框周围和接触处的墙壁，并及时在窗框与砌体之间的缝隙内腔分层填充发泡剂。填充不应太紧，然后混合10%UEA膨胀剂1:2.5水泥砂浆分为二次嵌缝，嵌缝后留5mm深槽，外装修完成后，槽内嵌防水密封胶。
4.确保细部结构处理的质量
在檐口、窗台、窗楣、雨篷、阳台、压顶、突出墙面等部位，上面要做流水坡度，下面要做滴水线(槽)，内窗台要高于外窗台20mm滴水线(槽)深度不小于12mm，宽度为10mm～15mm，整齐顺直，内高外低。
5、基层抹灰施工技术措施
(1)清理抹灰基层的混凝土和砌体表面，不留影响涂层与基层粘附的杂物。混凝土构件表面刷界面剂，然后用粗砂水泥砂浆刮粗，使抹灰砂浆与基层粘结牢固。
(2)砌体砌体砌墙抹灰30d之后，根据试验配合比严格测量抹灰砂浆，采用1:3水泥砂浆抹底层和1:2.5水泥砂浆抹面层；为提高抹灰层的抗裂性，本工程采用0.05%~0.08%体积掺入水泥砂浆的聚丙烯纤维，有效控制水泥基体内微裂的产生和发展，防止和阻碍裂缝的产生，提高抹灰砂浆的抗变形能力，大大提高了抹灰砂浆的抗裂性、抗渗性和延性。
(3)外墙抹灰前，应提前ld基层浇水湿润，确保基层有一定的湿度，外墙抹灰应分层油漆，特别是高层建筑，由于施工误差，外墙局部抹灰可能较厚，需要分层抹灰，每次厚度控制在5~7mm，后抹灰必须在前抹灰砂浆中凝结，并具有一定的强度，抹灰层总厚度超过35mm抹灰层应增加加强网。
（4）外墙抹灰到脚手架一步，应时，应在茶端抹实压平。固定浆液后，可以用尺板贴在上面，用铁抹子切成反茶。当前层抹灰前，将水充分洒入茶中，然后刷-道素水泥浆，待浆液吸入墙体后再抹灰，便于连接，不易出现螺纹痕迹。
(5)外墙面积大时，应留有分格缝，表层分格缝厚度10mm，分格条为槽深10mm，宽20mm槽形铝合金条，用益胶泥粘贴，益胶泥是一种高分子材料，能增强分格缝处的防渗能力。
(6)抹灰层施工完成24h保持抹灰层在湿润条件下喷水养护4d。
6、确保外墙涂料的施工质量
(1)涂料施工前，必须清理抹灰层，检查基层牢固、无空鼓、无裂纹。
(2)本工程外墙腻子采用与外墙涂料相匹配的外墙弹性腻子。外墙刮擦修补时，注意腻子层不要太厚，以免开裂。
（3）外墙涂料采用滚涂方法。首先在处理后的基层上涂上配套的封底涂料，封闭基层，然后刷两遍外墙涂料。后一层涂料必须在前一层涂料干燥后进行。每层涂料必须均匀，层与层结合牢固。
7.加强自检，防止外墙渗漏
外墙防水效果自检采用连续淋自检Φ20～25mm的水管开Φ2mm＠100mm建筑物最高处连续淋水6个小孔h，观察内墙和窗边，如发现渗漏，应及时修复，直至渗漏现象完全解决。